다운계약서 처벌, 장기보유특별공제 감면 불가? 공소시효와 국세청 신고 총정리

이번 글에서는 실제 상담 사례를 바탕으로 다운계약서 처벌, 장기보유특별공제(장특공) 감면 배제, 공소시효, 국세청 민원 신고, 신고자 포상금 제도까지 자세히 알려드리겠습니다.

섬네일

1. 다운계약서란 무엇인가요?

다운계약서는 실제 거래가격보다 낮은 금액으로 계약서를 작성하여 세무서에 신고하는 행위를 말합니다. 주로 양도소득세나 취득세 등의 절세를 목적으로 사용되지만, 이는 명백한 허위신고이자 조세포탈에 해당됩니다.

2. 다운계약서를 작성하면 장기보유특별공제 혜택도 못 받나요?

네, 맞습니다.

아파트 분양권을 프리미엄 주고 매입할 때 다운계약서를 작성한 후 적발되어 과태료나 벌금 처분을 받은 경우, 향후 해당 부동산을 매도할 때 장기보유특별공제(장특공) 혜택을 받을 수 없습니다.

장특공은 부동산을 10년 이상 보유한 경우 양도차익에 대해 공제를 받을 수 있는 제도입니다. 하지만 실거래 신고 위반 등으로 처벌을 받은 전력이 있다면 이 혜택이 배제됩니다.

3. 다운계약서 공소시효는 얼마나 되나요?

• 사문서위조 및 행사죄: 7년
• 조세범처벌법 위반: 10년

예를 들어, 2017년 5월 26일에 작성된 다운계약서는 사문서위조죄에 해당되며, 2024년 5월 26일을 기준으로 공소시효가 만료되어 형사 고발은 어려울 수 있습니다.

하지만 세무적으로는 10년간 유효하므로, 국세청에 민원을 제기할 수 있으며 세무조사 또는 추징이 가능합니다.

4. 국세청에 신고하면 어떤 절차가 진행되나요?

다운계약서를 작성한 사실이 입증된다면, 국세청은 다음과 같은 조치를 취할 수 있습니다.

• 조세포탈 세무조사 진행
• 양도세 또는 종합소득세 추징
• 과태료 및 가산세 부과
• 형사 고발 가능성 (시효 내인 경우)

또한, 신고자는 포상금을 받을 수도 있습니다. 장기간 탈세가 이어진 경우 포상금도 커질 수 있으며, 신고로 인한 불이익은 최소화됩니다.

5. 다운계약서 국세청 신고 방법과 포상금 지급 여부

만약 과거에 다운계약서를 작성한 상대방이 있고, 이를 신고하고자 한다면 국세청 홈택스 또는 가까운 세무서를 통해 민원 접수가 가능합니다.

익명 제보도 가능하지만, 포상금을 받기 위해서는 실명으로 신고해야 합니다.

신고자 포상금은 탈루 세액의 일정 비율로 책정되며, 장기간 다운계약이 지속된 경우 고액 포상도 가능합니다.

6. 다운계약서 작성 시 생기는 불이익 정리

구분	불이익 내용
세금	양도소득세, 종합소득세 추징, 가산세 부과
처벌	과태료, 벌금, 형사처벌 가능 (조세범처벌법 등)
감면 배제	장기보유특별공제, 세액감면 혜택 전면 배제
부동산 거래	분양권 취소, 대출 회수 등 거래 리스크 증가
신고 후속조치	국세청 세무조사, 재산 압류 가능성

7. 다운계약서와 관련된 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 임차인도 다운계약서 작성 시 처벌을 받나요?

대부분의 경우 처벌은 임대인 또는 매도인에게 집중됩니다. 임차인은 피해자로 간주되거나 강요에 의한 계약이라는 점에서 처벌 가능성은 낮습니다.

 

Q2. 예전 다운계약서도 신고하면 처벌이 가능한가요?

공소시효가 지났다면 형사처벌은 어렵지만, 세무 민원 제기 후 과세 조치가 가능할 수 있습니다. 세무적으로는 최대 10년까지 시효가 유효합니다.

 

Q3. 다운계약서를 작성하지 않았는데 거래금액이 줄어 신고된 경우, 나도 책임이 있나요?

네. 실거래가가 아닌 금액으로 신고된 경우, 고의가 없더라도 세법상 처벌이나 과태료 대상이 될 수 있습니다. 거래 내역을 확인하고, 문제가 있다면 즉시 시정조치를 취해야 합니다.

 

Q4. 공소시효가 지난 다운계약서라도 세무서에 신고하면 처벌이 가능한가요?

A. 형사상 처벌은 불가능할 수 있지만, 세무조사 및 과세는 10년간 유효합니다.

예를 들어 2017년에 작성된 다운계약서는 사문서위조죄의 공소시효(7년)는 끝났더라도, 조세범처벌법 위반은 공소시효 10년이 적용되어 2027년까지 과세 및 추징이 가능합니다.

 

Q5. 상대방이 다운계약서를 강요했는데, 그 사람만 처벌 가능한가요?

A. 네, 강요에 의해 작성한 경우 처벌 대상은 강요한 자입니다.

임차인이나 매수인이 불리한 위치에서 다운계약서를 작성한 경우 피해자로 간주되며, 처벌 가능성은 낮습니다.

 

Q6. 중개인이 다운계약서를 요구했지만 실제 작성하지는 않았습니다. 신고할 수 있나요?

A. 허위 신고가 실제로 이루어졌다면 처벌 대상입니다.

하지만 요구만 받고 거부했다면 ‘미수’에 해당되어 형사처벌은 어렵습니다.

다만 공인중개사법 위반으로 행정처분(등록취소, 자격정지 등)을 받을 수 있습니다.

 

Q7. 다운계약서를 작성하면 어떤 세금 불이익이 생기나요?

A. 대표적으로는 다음과 같은 세금 불이익이 발생합니다.

양도소득세 증가 (취득가액이 낮게 신고되어 양도차익이 커짐)

종합부동산세 불이익

취득세 감면 대상 제외

장기보유특별공제(장특공) 감면 혜택 배제

 

Q8. 오래전에 작성된 다운계약서라도 신고하면 포상금을 받을 수 있나요?

A. 세무적으로 10년 이내인 경우, 탈루 금액이 크고 객관적 증빙자료(녹취, 계약서 등)가 있다면 신고자 포상금 대상이 될 수 있습니다.

국세청 탈세 제보센터를 통해 신고하면 절차가 진행되며, 익명 제보는 포상금 제외입니다.

 

Q9. 중고차 거래나 상가 임대차 계약서도 다운계약서에 해당되나요?

A. 네. 부동산뿐만 아니라 중고차 거래, 상가 임대계약 등도 다운계약서가 적용됩니다.

중고차: 취등록세 탈루

상가 임대: 소득세 탈루, 부가세 탈루

이 경우에도 국세청에 신고 가능하며, 탈루 세액에 따라 형사처벌 및 추징이 가능합니다.

 

Q10. 계약서에 허위 금액을 적었지만, 실제 입금은 정상적으로 했습니다. 문제가 되나요?

A. 네. 계약서에 기재된 금액이 신고 기준이 되기 때문에, 실입금액이 달라도 허위신고(다운계약서)로 간주됩니다.

양도소득세, 증여세, 취득세 등의 과세 기준이 계약서에 따라 결정되므로 실제 송금액이 증거가 되더라도 불이익은 피하기 어렵습니다.

마무리하며: 다운계약서, 절대 ‘절세 수단’이 아닙니다

다운계약서는 일시적으로 세금을 아낄 수는 있어 보이지만, 장기적으로는 장특공 배제, 포상금 대상, 형사처벌, 세무조사 등 훨씬 큰 리스크를 안게 됩니다.

실거래가를 투명하게 신고하고, 정당한 절세를 모색하는 것이 장기적으로 훨씬 유리합니다.

불가피하게 과거에 작성한 다운계약서로 인해 걱정이 된다면, 공소시효 및 민원 절차를 정확히 파악하고 전문가와 상담하시기 바랍니다.