부동산 취득세 계산기 활용법｜1주택 2주택 세율 완벽 정리

1주택·2주택자의 부동산 취득세율과 중과 기준, 생애최초 혜택까지! 취득세 계산기 활용법으로 정확한 세금 준비하세요.

섬네일

1. 부동산 취득세란?

부동산을 사거나, 증여받거나, 상속받거나, 신축하여 소유권이 넘어올 때 납부하는 세금 국세가 아닌 지방세로, 관할 시·군·구청에 신고 및 납부 등기를 하지 않아도, 실질적으로 소유하게 되면 과세됨

2. 1주택자 기본 취득세율

주택 가격	취득세율	비고
6억 원 이하	1.0%	기본 세율
6억 ~ 9억	1.0%~3.0%	누진세율 적용
9억 초과	3.0%	전체 금액에 적용

※ 별도로 지방교육세 10% 부과 → 예: 취득세 300만원 → 지방교육세 30만원 추가

3. 1주택 vs 2주택 이상 취득세율 비교

구분	세율 (조정대상지역 기준)	비고
1주택	1~3%	가격 구간별 누진세율
2주택	8%	중과세율 적용
3주택 이상	12%	10억이면 취득세만 1.2억!

※ 비조정대상지역의 경우 2주택, 3주택도 기본세율 적용 가능

4. 다주택자 유의사항 (꼭 확인하세요)

• 조정대상지역 여부
• 일시적 1가구 2주택 요건 충족 여부

• 분양권도 주택 수에 포함 (입주 전이라도!)
• 오피스텔, 상속주택도 경우에 따라 주택 수 포함

5. 취득세 계산기 사용법 (3초컷)

추천 사이트

1. 위택스 취득세 계산기
2. 네이버 부동산 계산기
3. 부동산114 취득세 계산기

사용 방법

1. 주택 수 선택
2. 조정대상지역 여부 선택
3. 주택 가격 입력
4. 생애최초 여부, 면적 등 옵션 선택
5. 결과 확인

※ 계약일, 등기일, 전입일 등 날짜 기준 정확히 입력해야 정밀 계산 가능

6. 자주 묻는 질문 정리

Q1. 공동명의 → 단독명의 변경 시 취득세는?

증여로 간주되며, 면적 따라 3.8~4% 부과. 시가 기준으로 계산함.

 

Q2. 공시가 1억 미만 소형주택은 주택 수 제외?

2025년부터는 2억 미만까지 제외 예정, 현재는 여전히 다주택으로 포함됨.

 

Q3. 상속지분 5% 취득도 다주택 해당?

포함됨. 다만 상속분이라도 취득세는 지분만큼 부과되고, 전체 주택 수에 따라 중과세 가능.

 

Q4. 분양권도 주택수 포함인가요?

네, 입주 전이라도 주택수로 포함됩니다.

 

Q5. 공시가 낮은 3주택 보유 시, 4주택 매입하면 세금 폭탄인가요?

조정대상지역이면 12% 중과 적용, 비조정지역이면 8%.

 

Q6. 공시가격 1억 미만 주택은 무조건 주택 수에서 제외되나요?

아닙니다. 주택 수 산정 시 공시가격 1억 미만 주택은 조정대상지역 여부, 보유 목적, 면적, 용도 등에 따라 제외될 수도 있고 포함될 수도 있습니다. 단순 기준이 아닌 종합 판정이므로 지자체나 세무사 상담 필수입니다.

 

Q7. 상속으로 인해 주택을 지분만 상속받아도 다주택자에 해당하나요?

네, 지분 상속도 취득세상 ‘주택 취득’으로 간주되며, 주택 수 산정에 포함될 수 있습니다. 예를 들어, 기존 2주택 보유자가 5% 지분 상속을 받으면 3주택자로 중과세 대상이 될 수 있습니다.

 

Q8. 공동명의였던 주택을 단독명의로 바꾸면 취득세가 발생하나요?

공동명의 → 단독명의 변경은 무상 이전(증여)로 간주되어 취득세가 부과됩니다.

전용 85㎡ 이하: 약 3.8%

전용 85㎡ 초과: 약 4%

시가 기준 증여액이 과세 대상이며, 부부간 증여공제 10년 6억 원까지는 면세 가능합니다.

 

Q9. 분양권도 주택 수에 포함되나요?

네. 입주 전이라도 분양권은 주택 수에 포함됩니다.

다만, 실거주 여부와 조정대상지역 여부에 따라 취득세 중과 적용 여부가 달라질 수 있습니다.

 

Q10. 오피스텔이나 도시형생활주택은 주택 수에 들어가나요?

주거용으로 실사용 중이라면 주택 수에 포함됩니다.

전입신고, 거주기록 등 실제 거주 여부에 따라 판단되며, 단순 사무실 용도면 제외될 수 있습니다.

 

Q11. 실거주용 2주택자인데 새 집을 먼저 사고 기존 집을 팔면 중과세 되나요? (일시적 2주택)

일정 요건을 만족하면 일시적 1가구 2주택으로 보고 기존 1주택자 세율을 적용받을 수 있습니다.

✅ 조건 요약:

신규 주택 취득 후 1년 내 기존 주택 양도

두 주택 모두 1가구 기준 보유

신규 주택이 조정지역일 경우 기존주택은 1년 내, 신규주택은 3년 내 전입

 

Q12. 3주택자가 조정대상지역 아파트를 9억에 구입하면 취득세는 얼마인가요?

3주택 이상이면서 조정대상지역에서 주택 취득 시 12% 세율이 적용됩니다.

✅ 계산 예시:

9억 × 12% = 1억 800만 원 (지방교육세 별도 추가)

 

Q13. 미분양아파트를 분양받으면 주택 수에 포함되나요?

미분양주택도 분양계약 체결 시점부터 주택 수로 포함될 수 있으며, 일부 지역은 특례 적용(지방 미분양관리지역 등)으로 중과세율에서 예외가 적용될 수 있으니, 해당 지역 지자체 공고를 반드시 확인하시기 바랍니다.

 

Q14. 취득세 계산 기준은 실거래가인가요, 공시지가인가요?

원칙은 실거래가 기준이며, 증여 등 시세 확인이 어려운 경우에는 시가(감정가 or 기준시가)를 기준으로 계산합니다.

특히 공동명의 간 증여 시에는 국세청 기준 시가 또는 부동산 감정가가 활용될 수 있습니다.

 

마무리

1주택자라면 기본세율 1~3%

2주택자부터는 조정지역 기준 8%, 3주택 이상은 최대 12%까지

생애최초 구매 시 감면 혜택도 가능

분양권, 오피스텔, 상속주택 등 주택 수 포함 여부 철저히 확인

👉 취득 전 꼭 계산기 돌려보기!

👉 지역과 조건별로 세율 다르니 정확한 정보 확인 필수!